李宇嘉专栏丨政策密集纾困意在促进楼市良性循环

来源：雪球App，作者： 房地产(CSI931775)，（https://xueqiu.com/-1/260283452）

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

8月底，房地产调控政策密集调整，先是8月25日，住建部等三部委明确推动落实“认房不认贷”和“卖一买一”个税优惠延长两年；8月31日，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，全国首套住房和第二套住房按揭贷款最低首付比例统一至20%和30%，第二套住房贷款利率下限下调至LPR+20个基点。另外，还明确了存量首套住房贷款利率下调机制，即现行标准下认定为首套住房的，存量房贷利率可降低至购房时所在城市利率政策下限。截至9月1日，包括一线城市在内，大部分城市实施“认房不认贷”的新政。

此次一揽子政策调整，与上一轮周期回升前的纾困政策（比如2014年9月30日央行、银保监联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，称谓“9·30”新政）相比，最大的变化，就是从“认贷不认房”到“认房不认贷”的转变。也就是，首套房贷款资格的认定标准，从“有一套房且结清贷款”变换为“本地无房”，其背后的信号意义非常突出。

上一轮商品房市场周期回升前，城镇化正在快速推进，房地产供需缺口大，且房价水平较低，居民对于收入和就业、对房地产的前景预期都较乐观，对拥有多套住房的需求迫切。为控制杠杆水平，抑制过度加杠杆导致房价明显上涨，当时执行“认贷不认房”的政策措施，即有一套住房并已结清相应购房贷款，再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。而与上一轮周期回升前相比，当下的房地产基本面发生了重大的变化。

目前，商品住房市场以换房需求为主导，需要“认房不认贷”的扶持，即卖掉手上的房子获得首付款以改善住房需求。同时，在供给端房价处于高位的局面下，刚需购房人群难以入市，也导致换房链条转不动（因为二手房难以卖出去），致使房地产循环不畅。“认房不认贷”叠加第二套住房首付比例和利率均下降，“卖一买一”减免个人所得税，都是为了促进换房需求实现，最终实现房地产市场顺畅循环。

此次政策调整，对一线城市的利好最明显，特别是北京和上海。在“认房又认贷”的架构下，有贷款记录但本地无房的群体，在北京购房的贷款首付比例分别为60%（普通住房）和80%（非普通住房），在上海购房的首付比例分别为50%（普通住房）和70%（非普通住房）。“认房不认贷”的新政下，卖掉二手房再换房时，都可以享受首套房的贷款低首付优惠。

不仅贷款首付比例明显下降，贷款利率也明显降低。以北京为例，首套房4.75%的利率，比二套房5.25%的水平低50个基点，以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息减少26.21万元，20年期限贷款的月供下降近3000元，降成本的效应明显。

对于武汉、厦门、杭州等热点城市来说，大部分城市前期已实施“认房不认贷”的首套房认定标准。新政会激活这些热点城市“卖一买一”的换房需求。另外，限购城市首套房、二套房首付比例分别从30%和40%统一调至20%和30%，这一政策工具已经授权给各地，也有望在这些城市率先落地。笔者认为，“认房不认贷”是对仅适用于过去过热时期的政策进行纠偏，让合理需求得到释放。

目前来看，主要有利于三类需求，一是“卖一买一”的改善型需求，二是都市圈内人口流动产生的需求，比如大湾区内从珠海到广州工作产生的购房需求，三是上一轮楼市回升期在热点城市买不起，转而到周边城市或老家所在城市买房，现在收入积攒够了，可以在一线城市等就业地买房。在传统的“金九银十”到来前，一揽子政策利好下，叠加舆论多偏向于看好政策效应，加上“认房又认贷”执行多年积累了部分需求，以及四季度开发商促销可能带来的年末翘尾效应，预计能缓解或托住目前下行的楼市，并实现全年楼市相对稳定。

今年1-7月，全国新建商品房销售下滑6.5%，预计1-8月份跌幅在7%-8%。笔者预计，在一二线热点城市的带动下，一揽子政策利好将助推9-12月全国商品房市场呈现企稳态势。考虑到去年11-12月受疫情影响导致的交易低基数，以及五大都市圈（包含东部三大都市圈及成渝、长江中游都市圈）贡献新房交易70%份额，乐观估计，全年销售面积增长5%，全年楼市呈现“U型”走势，中性估计的话，销售面积与去年持平，悲观估计销售面积下滑5%以内。

即便如此，也防止了大起大落，通过量的稳定支撑房价，疏解了开发商资金链，避免了风险的继续扩散。要实现房地产彻底企稳的目标，后续或会在供需两端发力，包括供给端开发商降价促销、降低供地成本，需求端落实降利率，并进一步降低5年期LPR，降低存量首套房贷款利率等，“就业优先”一揽子政策等，逐步夯实刚性需求的购买力和入市积极性，唯如此，才能顺畅“卖一买一”的换房需求，实现房地产市场企稳。